不動産の売却時は納税額が大きくなる場合もあるため、より多くのお金を手元に残すための税金対策が重要です。
とはいえ、「どのような方法があるのか」「より有効な方法はどれか」と疑問に思う方も多いでしょう。
本記事では、不動産売却に有効な税金対策を解説します。
特別控除・特例やふるさと納税も説明しているので、不動産の売却を検討している方はぜひ参考にしてください。
ふるさと納税は売却した年中のものが効果があるので早めの対策が必要です。

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＜この記事の監修者＞ 吉本 貴幸（よしもと たかゆき） 税理士法人吉本事務所 代表社員 税理士・行政書士 1973年生まれ 法学修士。1998年に現在の税理士法人の前身である個人税理士事務所に入所。2021年10月より現職。法人、個人事業のクライアントや相続税、贈与税の申告に関わる一方、税理士法人関連会社の社会保険労務士事務所、行政書士事務所、保険代理店のマネージメントにも携わる。経営に関する総合的な知識のもと、税務申告のみならず、事業運営・起業・法人設立のアドバイスも得意とする。税理士法人関連7サイトの総編集長・監修者として、最新の税務情報発信に努めている。

不動産の売却時にかかる税金

不動産を売却すると、「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」と3つの税金がかかります。
「譲渡所得税」をまず紹介し、「印紙税」「登録免許税」は後ほど紹介します。それぞれが発生するタイミングも併せて確認しましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、土地や建物などをはじめとする資産を譲渡することで生じた所得（譲渡所得）に対して課される税金のことです。
「所得税」「復興特別所得税」「住民税」をまとめて「譲渡所得税」と呼び、確定申告を行う際に発生します。

譲渡所得税の計算式は、以下の通りです。

譲渡所得税＝（収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額 ）×税率

税率は売却する不動産を所有していた期間によって異なり、長期譲渡所得が15％で、短期譲渡所得が30％と定められています。

長期譲渡所得	譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合
短期譲渡所得	譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の場合

また、復興特別所得税と住民税の税率は、以下の通りです。

復興特別所得税率	2.1％（所得税に対して）
住民税率	長期譲渡所得：5％
	短期譲渡所得：9％

なお、譲渡所得税は分離課税制度が採用されており、他の所得とは合算しません。
不動産の売却時は納税額が大きくなる場合もあるため、税金対策を十分に検討すべきと言えます。

発生するタイミングの違いに注意

上記の税金は発生するタイミングが異なるため、あらかじめ把握しておきましょう。

税金	発生するタイミング
印紙税	売買契約時
登録免許税	引き渡し時
譲渡所得税	確定申告時（引渡日または契約の効力発生日の翌年）
復興特別所得税	確定申告時（引渡日または契約の効力発生日の翌年）
住民税	確定申告の同年6月以降

原則、確定申告は不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までに行います。

不動産売却に有効な7つの税金対策

ここからは、不動産売却に有効な7つの税金対策を解説します。
節税できればより多くのお金が手元に残るため、不動産の売却によって利益を得た場合は積極的に取り入れましょう。

1.実際の取得費を把握する

先述の通り、譲渡所得税は以下の計算式で求めます。

譲渡所得税＝（収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額 ）×税率

取得費が大きいほど、税金は少なくなります。
取得費が分からない場合は「売却金額の5％」を取得費として計算できますが、実際に購入・建築した金額より少なくなることが多く、税金が大きくなりがちです。
そのため、取得費が分からないからといってすぐに5％で計算せず、まずは実際の金額が分かる資料を探すことが大切です。

なお、相続した不動産の取得費は、亡くなった方が購入・建築したときの金額を引き継ぎます。
親から相続した古い不動産でも、当時の資料が見つかれば、その金額を使うことができます。

取得費の確認に使う資料は、購入時の売買契約書や建築時の工事請負契約書が基本です。
これらが見当たらない場合は、次のような資料を探してみましょう。

1．不動産会社や売主から売買契約書の写しをもらう 2．通帳の出金履歴を確認する 3．住宅ローンの金銭消費貸借契約書を確認する 4．閉鎖登記簿で、購入時の売主や抵当権の設定額を確認する 5．亡くなった親などの過去の確定申告書（減価償却の明細）を確認する

それでも金額が分からない場合は、次のような公的なデータを元に取得費を推計する方法もあります。

6．市街地価格指数や国土交通省の地価公示から、土地の取得費を推計する 7．国税庁の「建物の標準的な建築価額表」から、建物の取得費を推計する

ただし、推計した取得費は、根拠が不十分だと税務署に認められない可能性があります。
推計を使うか5％で計算するかは、資料の状況や税額の差を踏まえて、税理士と相談しながら判断しましょう。

当事務所では、取得費が分からない不動産でも、すぐに5％で計算せず、まず資料の調査から丁寧に行います。

2.取得費を漏れなく加算する

不動産の取得費には、以下の費用が含まれます。

・売却した土地や建物の購入費・建築費 ・購入手数料 ・設備費 ・改良費 ・購入時の登録免許税、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税など

上記以外にも状況に応じて取得費として認められる費用があるため、漏れなく加算することが重要です。
なお、建物や設備、改良費のような時の経過により減価する資産は、所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引いた残りの金額が取得費となります。
また、賃貸物件など業務用の資産の場合は、購入時の登録免許税・不動産取得税・印紙税などは取得費に含まれません。

3.譲渡費用を正確に計算する

譲渡費用とは、土地や建物を売却するために支払った費用のことです。
譲渡所得税は収入金額から取得費と譲渡費用の合計額を差し引くため、譲渡費用は正確に計算しましょう。

譲渡費用に含められる費用は、以下が挙げられます。

・仲介手数料 ・売主が負担した印紙税 ・借家を売却する際に支払った立退料 ・土地を売却する際に支払った建物の取壊し費用と建物の損失額 ・すでに売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金など

なお、不動産の維持・管理の費用や売却した代金を取り立てる際の費用などは認められません。

4.特別控除や特例を適用する

不動産の売却時は、状況に応じて特別控除や特例を適用できます。
さまざまな制度が設けられているため、該当するかどうかを確認してさらに節税効果を引き出しましょう。

不動産売却の特別控除・特例は、以下が挙げられます。

・マイホームの3,000万円特別控除 ・10年超所有軽減税率の特例 ・空き家の3,000万円特別控除 ・居住用財産の買換え特例 ・事業用財産の買換え特例 ・平成21～22年に取得した土地等の1,000万円特別控除 ・低未利用土地の100万円特別控除 ・取得費加算の特例

具体的な制度の概要は、後ほど詳しく解説します。

5.税率が下がるタイミングで売却する

先述の通り、税率は売却する不動産を所有していた期間によって異なり、長期譲渡所得が15％で、短期譲渡所得が30％です。（復興特別所得税と住民税を合わせると、それぞれ20.315%と39.63%）
要するに、不動産は売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えてから売却したほうが節税できると言えるでしょう。
また、マイホームの場合は所有期間が10年を超えると「10年超所有軽減税率の特例」が適用できる場合もあります。

とはいえ、築年数が経過すれば売却しにくくなる恐れもあるため、適切なタイミングを見極めることが重要です。

6.ふるさと納税を活用する

ふるさと納税を利用すると、寄付額から2,000円を差し引いた残りの金額が、一定の上限まで、寄付をした年の所得税と翌年度の住民税から控除されます。
納税した分が控除される仕組みであることから厳密には税金対策とは言えませんが、各自治体の返礼品を受け取れるお得な制度です。
不動産の売却によって利益を得た場合は控除限度額が大幅に増えるケースが多いため、普段は選べないような返礼品を受け取れるでしょう。

注意すべき点は、ふるさと納税はその譲渡があった年中にふるさと納税を完結しなければなりません。
（例えば、令和8年中に土地等の譲渡がある場合で、その譲渡益にふるさと納税を活用するためには令和8年中にふるさと納税を完結しなければならず、令和9年のふるさと納税では効果がありません）

そのため、令和8年のふるさと納税の控除上限額（ふるさと納税が全額控除される年間上限です。それを超えた金額については、全額控除の対象となりません）を知るためには、令和8年中に、譲渡所得や給与所得などをもとに令和8年分の税額を試算しなければなりません。
譲渡所得は給与所得などとは分けて税額を計算しますが、控除上限額は住民税の所得割額などをもとに決まるため、譲渡所得が出ると上限額が大きく増えることがあります。

譲渡所得の計算は思ったよりも複雑で手間がかかる場合が多いです。
土地や家を売却し譲渡益が出そうな場合で、ふるさと納税を活用したいときは、できるだけ早くお問合わせ下さい。　

なお、不動産の売却で確定申告をする場合は、ふるさと納税のワンストップ特例の申請をしていても無効になります。
その年に行った寄付はすべて確定申告書に記載する必要があるため、注意しましょう。

弊社へ土地・建物の譲渡に係る確定申告の作成依頼された方には譲渡所得の計算から、ふるさと納税限度額までをご案内致します。

7.不動産仲介手数料の割引を受ける

土地建物やマンションを売却するときに不動産業者に売却の依頼をすれば、仲介手数料が生じます。
弊社税理士法人吉本事務所の提携の不動産業者で売却すると、法定仲介手数料の5％の割引が受けられます。

（例）　8,000万円の土地の売却が成立した場合

【仲介手数料の法定上限額（税抜）】8,000万円×3％+6万円＝2,460,000

【割引額】2,460,000×5％＝123,000円

不動産売却前である場合は、是非弊社にお声がけください。

弊社では、令和8年内の申込でふるさと納税限度額の計算を無料で致します。

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特別控除・特例を適用した8つの税金対策

ここからは、不動産売却の特別控除・特例を8つ解説します。
売却時の状況と照らし合わせて、適用の要件を確認しましょう。

マイホームの3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合は、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。
なお、正しくは「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と言います。

適用を受けるための主な要件は、以下の通りです。

1．自分が住んでいる家屋または家屋とその敷地や借地権を売却すること （以前に住んでいた家屋や敷地などの場合は、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却すること） 2．売却した年の前年・前々年に、この特例やマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を適用していないこと （売却した年・前年・前々年にマイホームの買換えや交換の特例を適用していないことも必要です） 3．売却した家屋や敷地などに他の特例を適用していないこと 4．災害により滅失した家屋の場合は、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却すること 5．売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと

また、以下のような場合は対象から外れるため、注意しましょう。

・この特例の適用だけを目的として入居したと認められる場合 ・居住用家屋を新築する期間中の仮住まいとして使用した場合 ・一時的な目的で入居したと認められる場合 ・別荘など主として趣味や娯楽、保養のために所有した場合

また、この特例の適用を受けると、新たに購入したマイホームについて、一定期間、住宅ローン控除の適用を受けられなくなる場合があります。
マイホームを買い換える場合は、どちらが有利かを事前に確認しましょう。

要件の詳細は、国税庁のホームページで確認できます。
マイホームの3,000万円特別控除

10年超所有軽減税率の特例

10年を超えて所有したマイホームを売却した場合は、要件を満たせば長期譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で計算できます。

適用を受けるための主な要件は、以下の通りです。

1．自分が住んでいる家屋または家屋とその敷地を売却すること （以前に住んでいた家屋や敷地などの場合は、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却すること） 2．売却した年の1月1日時点で売却した家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること 3．売却した年の前年・前々年にこの特例を適用していないこと 4．売却した家屋や敷地にマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を適用していないこと （マイホームの3,000万円特別控除とこの特例は併用可能） 5．売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと

また、所得税の税額は以下のように軽減されます（復興特別所得税と住民税は別途計算します）。

課税長期譲渡所得金額	税額
6,000万円以下	課税長期譲渡所得金額×10％
6,000万円超	(課税長期譲渡所得金額－6,000万円)×15％＋600万円

なお、課税長期譲渡所得金額とは、以下の計算式で求めた金額です。

課税長期譲渡所得金額＝不動産を売却した収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

適用を受けるための詳しい要件は、国税庁のホームページで確認できます。
10年超所有軽減税率の特例

空き家の3,000万円特別控除

相続や遺贈により取得した被相続人居住用家屋または敷地等を売却した場合は、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。
正しくは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」と言い、平成28年4月1日から令和9年12月31日までに売却した場合が適用の対象です。
なお、令和6年1月1日以後の売却で、家屋と敷地等を相続した相続人が3人以上の場合は、控除額は1人あたり2,000万円までとなります。

この特例は、自分が住んでいたマイホームを売ったときの3,000万円特別控除に比べて要件が多く、使えるかどうかの判断が難しい特例です。
売却の方法や時期によっては後から要件を満たすことができないものもあるため、売却する前に確認することが大切です。

被相続人居住用家屋とは、被相続人が生前に住んでいた家屋で、以下のすべてに該当するものを指します。

・昭和56年5月31日以前に建築された家屋 ・区分所有建物登記がされていない家屋 ・相続開始の直前に被相続人以外の人が住んでいなかった家屋

被相続人が老人ホームなどに入所していた場合でも、要介護認定等を受けて入所していたなど一定の事由があり、入所後も家屋を事業や貸付け、他の人の居住に使っていなかった場合などは、対象になります。

適用を受けるための主な要件は、以下の通りです。

1．相続や遺贈により被相続人居住用家屋と敷地等を取得したこと 2．次の（1）または（2）を売却したこと （1）被相続人居住用家屋（一定の耐震基準を満たすもの）、またはその家屋と敷地等 （2）被相続人居住用家屋を取り壊した後の敷地等 3．相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること 4．売却代金が1億円以下であること 5．相続の時から売却の時まで、事業や貸付け、居住に使っていないこと 6．売却した家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例など、他の特例の適用を受けていないこと 7．同じ被相続人から相続や遺贈により取得した被相続人居住用家屋や敷地等について、すでにこの特例の適用を受けていないこと 8．親子や夫婦など特別な関係がある人に売ったものでないこと

令和6年1月1日以後の売却については、売却した時から売却した年の翌年2月15日までの間に、家屋が耐震基準に適合することとなった場合や、家屋が取り壊された場合も対象となりました（令和5年度税制改正）。

特に、次のような点は判断を誤りやすいため、注意が必要です。

・建築時期が昭和56年5月31日以前かどうか（登記簿などで確認します） ・老人ホームなどに入所していた場合に、対象となる事由に当たるかどうか ・市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける必要があること ・相続人が3人以上の場合は、控除額が2,000万円になること ・家屋や敷地を共有で相続した場合などは、他の相続人が売った金額も合わせて1億円を超えないかを判定すること ・相続税を納めている場合は、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例とどちらが有利かを比べる必要があること

当事務所では、空き家の売却をご検討の段階からご相談をお受けしています。売却前に要件を確認しておくことで、特例の使い漏れを防ぐことができます。

要件の詳細は、国税庁のホームページで確認できます。
空き家の3,000万円特別控除

居住用財産の買換え特例

マイホームを売却して買換えた場合は、一定の要件を満たせば課税を一時的に繰り延べられます。
売却した金額より新たに購入した金額のほうが大きい場合に適用することで、買換え時の税負担が軽減できる仕組みです。
ただし、令和9年12月31日までの売却に限られます。

また、譲渡益が控除されるわけではないため、「マイホームの3,000万円特別控除」とは異なる点に注意が必要です。

適用を受けるための詳しい要件は、国税庁のホームページで確認できます。
居住用財産の買換え特例

事業用財産の買換え特例

収益物件を売却して買換えた場合は、一定の要件を満たせば課税を一時的に繰り延べられます。
売却した金額より新たに購入した金額のほうが大きい場合は、売却した金額に原則20％（地域の組合せにより10〜40％）をかけた額を収入金額として譲渡所得が計算される仕組みです。
反対に少ない場合は、差額と新たに購入した金額に同じ割合をかけた額の合計額を収入金額として計算します。
なお、適用期限は売却する資産と買い換える資産の組合せごとに異なります（たとえば、所有期間10年超の土地建物等の買換えは令和11年3月31日までの売却が対象です）。

適用を受けるための要件や譲渡資産と買換資産の組み合わせなど細かく設定されているため、国税庁のホームページで確認しましょう。
事業用財産の買換え特例

平成21～22年に取得した土地等の1,000万円特別控除

個人が平成21〜22年に取得した土地や権利を平成27年以降に売却した場合は、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高1,000万円まで控除できます。
譲渡所得の金額が1,000万円に満たなければ、その金額が控除額です。

適用を受けるには、平成21年1月1日から平成22年12月31日までに取得していることに加えて、平成21年に取得した場合は平成27年以降に、平成22年に取得した場合は平成28年以降に売却することなどの要件を満たす必要があります。

他にも要件が設定されているため、国税庁のホームページで確認しましょう。
平成21～22年に取得した土地等の1,000万円特別控除

低未利用土地の100万円特別控除

個人が都市計画区域内にある一定の低未利用土地等を500万円以下（市街化区域などは800万円以下）で売却した場合は、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高100万円まで控除できます。
譲渡所得の金額が100万円に満たない場合は、その金額が控除額です。

なお、低未利用土地等とは、居住または事業の用やその他の用途に利用されていないと認められる土地や権利を指します。

適用を受けるための要件は、以下の通りです。

・売却した土地等が都市計画区域内にある低未利用土地等であること ・売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えること ・売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと ・売却した金額が500万円以下（市街化区域などは800万円以下）であること（低未利用土地等の上にある建物等の対価を含める） ・売却した後にその低未利用土地等が利用されること ・前年・前々年に低未利用土地等を分筆した土地や権利にこの特例を適用していないこと ・売却した土地等に他の特例を適用していないこと

（令和5年改正で、対象となる土地からいわゆるコインパーキングが除外されました）

ただし、令和2年7月1日から令和10年12月31日までの売却に限られます。
特例の詳細は、国税庁のホームページで確認しましょう。
低未利用土地の100万円特別控除

取得費加算の特例

相続や遺贈により取得した不動産を売却した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算できます。
相続税との二重課税を防ぐための特例で、譲渡所得を抑えることにより節税効果が得られます。

適用を受けるための要件は、以下の通りです。

1．相続や遺贈により財産を取得した者であること 2．財産を取得した者に相続税が課されていること 3．その財産を相続開始の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

なお、「マイホームの3,000万円特別控除」や「居住用財産の買換え特例」とは併用できますが、「空き家の3,000万円特別控除」とは併用不可である点に注意しましょう。

特例の詳細は、国税庁のホームページで確認できます。
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譲渡損失が発生した場合の税金対策

ここからは、不動産の売却によって損失が発生した場合の税金対策を解説します。

マイホームを買換えた場合

マイホームの買替え時に損失が発生した場合は、一定の要件を満たせば「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けられます。

たとえば、給与所得が700万円の人が不動産の売却で1,000万円の譲渡損失を発生させた場合は、損益通算により所得が－300万円(700万円－1,000万円)となり、源泉徴収額の還付を受けられます。
さらに、繰越控除によって残りの－300万円を翌年の給与所得と相殺できる仕組みです。

適用を受けるための詳しい要件は、国税庁のホームページで確認しましょう。
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っているマイホームの売却金額が住宅ローンの残高を下回る場合は、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を適用できる場合があります。
仕組みは上記の特例と同じで、一定の要件を満たせば損益通算で給与所得や事業所得など他の所得と相殺できるうえ、相殺しきれない部分は翌年以後3年まで繰り越せます。
また、新たにマイホームを購入しない場合にも適用できる特例です。

売買契約日の前日時点での残高から売却金額を差し引いた残りの部分が損益通算の限度額となるため、マイホームを買換える際は上記の特例（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）が有利と言えるでしょう。

適用を受けるための詳しい要件は、国税庁のホームページで確認できます。
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

譲渡所得税以外の不動産の売却時にかかる税金

印紙税

印紙税とは、経済取引にて作成する契約書や金銭の受取・領収書などに課される税金のことです。
20種類の文書が課税の対象（課税文書）で、売買契約書を作成する際にも発生します。
記載された契約金額によって税額が異なり、売買契約書を2部作成した場合はそれぞれに印紙が必要です。

契約金額ごとの印紙税額は、以下を参考にしましょう。

【不動産等の譲渡に関する契約書（第1号の1文書）】

記載された契約金額	印紙税額
50万円以下	200円
50万円超 100万円以下	500円
100万円超 500万円以下	1,000円
500万円超 1,000万円以下	5,000円
1,000万円超 5,000万円以下	1万円
5,000万円超 1億円以下	3万円
1億円超 5億円以下	6万円
5億円超 10億円以下	16万円
10億円超 50億円以下	32万円
50億円超	48万円

なお、平成26年4月1日～令和9年3月31日までに作成される「不動産の譲渡に関する契約書」は、印紙税額が軽減されています（上の表は軽減後の税額です）。
また、記載された契約金額が10,000円未満の契約書は非課税です。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記に対して課される税金のことです。
売主は「抵当権抹消登記」の手続きが必要で、不動産を引き渡す際に発生します。
抵当権抹消登記は、住宅ローンの返済が滞った場合に備えて不動産を担保に設定された抵当権を抹消するもので、住宅ローンを利用していない場合は手続きも不要です。

登録免許税額は、以下の通りに定められています。

登録免許税額
不動産1つにつき1,000円 ※土地1つと建物1つの計2つを1件として申請する場合は2,000円

なお、所有権移転登記は不動産の所有権が買主へ移転したことを証明するもので、一般的に買主が費用を負担して手続きを行います。

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まとめ

不動産売却で利益を得た場合も損失が発生した場合も、税金対策によって税負担を軽減できる可能性があります。
とはいえ、最大の節税効果を引き出すには、多様な方法の中から「どれを取り入れるべきか」「より有効な方法はどれか」を見極めることが重要です。
税務のプロである税理士への相談や依頼も視野に入れつつ、最適な税金対策を検討しましょう。