相続した不動産の名義変更は自分でもできる！6つの手順や必要書類、費用・税金を税理士が解説
不動産を相続した際は、被相続人（亡くなった人）から相続人の名義に変更する手続きが必要です。
「できるなら自分でしたいけど、どのように進めればよいかわからない」と不安な方も多いでしょう。
本記事では、不動産の名義変更を行う手順や費用・税金を詳しく解説します。
なお、相続の状況によって自分で行える場合と専門家に相談すべき場合があるため、自身のケースと照らし合わせてみてください。
 | ＜この記事の監修者＞ 吉本 貴幸（よしもと たかゆき） 税理士法人吉本事務所 代表社員 税理士・行政書士 大学卒業後、1998年に現在の税理士法人の前身である個人税理士事務所に入所。2021年10月より現職。法人、個人事業のクライアントや相続税、贈与税の申告に関わる一方、税理士法人関連会社の社会保険労務士事務所、行政書士事務所、保険代理店のマネージメントにも携わる。経営に関する総合的な知識のもと、税務申告のみならず、事業運営・起業・法人設立のアドバイスも得意とする。税理士法人関連7サイトの総編集長・監修者として、最新の税務情報発信に務めている。 |
相続した不動産の名義変更は自分でもできる！
遺言書が残されている場合や相続状況が複雑でない場合は、自分で名義変更の手続きを行えます。
専門家に任せると依頼料がかかる一方、自分で行えば手続きで発生する費用のみに抑えられる点がメリットです。
ただし、誰でも簡単に行えるわけではなく、以下の場合は司法書士や税理士を頼るほうが安心と言えるでしょう。
| ・遺言書がないうえに相続人が多い ・不動産の数が多い ・不動産が遠方にある ・急ぎで手続きを行う必要がある ・相続税がかかると予想される ・他の相続人と疎遠 ・法務局へ相談したもののよくわからない |
親名義の土地を相続した場合は、以下の記事を参考にしてください。
税理士が親名義の土地の相続に必要な手続き等を解説
相続した不動産の名義変更とは
相続した不動産の名義変更とは、被相続人（亡くなった人）から相続人の名義に変更することで「相続登記」と呼びます。
不動産を所有する人が亡くなると相続が発生し、被相続人から相続人へ所有権が移るため、不動産を相続した際は名義変更の手続きが必要です。
なお、現時点（2023年11月）では手続きの義務はないため、仮に行わなくてもペナルティは生じませんが、2024年4月1日に手続きの義務化が決定しています。
名義変更を行わずに放置した場合はさまざまなリスクが生じるほか、義務化以降は10万円以下の過料が科される場合もある点に留意しておきましょう。
相続登記と名義変更の違い
相続した不動産の名義変更と相続登記は同じ手続きを指し、違いはありません。
不動産の相続が発生した場合は「相続登記を行いたい」でも「名義変更を行いたい」でもどちらでも意味は通じるため、難しく考える必要はないでしょう。
なお、不動産の名義変更は相続に限らず、売買、贈与、財産分与などあらゆるシーンで行われます。
自分で不動産の名義変更を行う6つの手順
ここからは、自分で不動産の名義変更を行う手順を解説します。
| 1.不動産の名義を確認する 2.相続人を確定する 3.遺産分割協議書を作成する 4.必要書類を取得する 5.登記申請書を作成する 6.法務局で申請を行う |
1.不動産の名義を確認する
まずは、登記事項証明書で不動産の名義を確認しましょう。
親名義の不動産を相続した際は不要ですが、中には過去の相続で名義変更が行われておらず、親から引き継いだ不動産でも名義が祖父母のままという場合もあるためです。
登記事項証明書は法務局の窓口またはオンラインでも取得できるため、手続きの二度手間を避けるためにも事前に確認しておきましょう。
なお、登記事項証明書の取得費用は1通600円で、オンラインによる交付請求を行なった場合は500円または480円で受け取れます。
2.相続人を確定する
遺言書に相続人の記載がない場合は、被相続人の戸籍謄本を確認して相続人を確定する必要があります。
被相続人の配偶者は常に相続人で、その他の法定相続人は以下を参考にしてください。
なお、法定相続人とは、被相続人の財産を相続する権利がある人のことです。
| 第1順位 | 被相続人の子ども |
| 第2順位 | 被相続人の父母・祖父母（直系尊属） |
| 第3順位 | 被相続人の兄弟姉妹 |
戸籍謄本は被相続人の本籍地がある市区町村役場で取得できるため、被相続人が生まれてから現在に至るまでのものを集めましょう。
戸籍謄本の取得費用は1通450円で、直接窓口へ出向けない場合は郵送での取得も可能です。
3.遺産分割協議書を作成する
相続人が1人であればすべての財産を相続できますが、遺言書が残されておらず、相続人が2人以上いる場合は、相続人全員で遺産の分割方法を話し合わなければなりません。
法定相続分の割合で分割せず、相続人が分割方法を決める場合は「遺産分割協議書」の作成が必要です。
遺産分割協議書は法務局へ提出する書類の一部で、相続人全員の実印と印鑑証明書の添付も求められます。
なお、法務局では遺産の分割方法をはじめ、遺産分割協議書の作成に関する相談にも対応していないため、不安な場合は専門家のサポートを受けるとよいでしょう。
4.必要書類を取得する
法務局へ提出する書類で取得が必要なものは、以下の通りです。
なお、相続のケースによって少し異なる点に注意しましょう。
原則として、原本の提出が必要です。
遺産分割協議の場合 | 法定相続分の場合 | 遺言書がある場合 |
| ・被相続人の戸籍謄本 ・被相続人の除籍謄本 ・被相続人の住民票の除票または戸籍の附票 ・法定相続人の戸籍謄本（抄本） ・法定相続人の印鑑証明書 ・固定資産課税明細書 ・新たに不動産を所有する人の住民票 | ・被相続人の戸籍謄本 ・被相続人の除籍謄本 ・被相続人の住民票の除票または戸籍の附票 ・法定相続人の戸籍謄本（抄本） ・法定相続人の住民票 ・固定資産課税明細書 | ・遺言書 ・被相続人の戸籍謄本 ・被相続人の除籍謄本 ・被相続人の住民票の除票または戸籍の附票 ・新たに不動産を所有する人の戸籍謄本（抄本） ・新たに不動産を所有する人の住民票 ・固定資産課税明細書 |
5.登記申請書を作成する
必要書類を取得したら、法務局へ提出する登記申請書を作成しましょう。
登記申請書の様式は法務局のホームページで確認できますが、相続のケースによって異なる点に注意してください。
なお、登記申請書の詳しい書き方は、以下のハンドブックを参考にするのがおすすめです。
法務局：相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）
また、法務局ではオンラインによる登記申請書の作成・申請も受け付けているものの、後日必要書類を窓口へ持参または郵送しなければならず、オンラインのみで完結できない点に留意しておきましょう。
オンライン申請の詳細は、以下を参考にしてください。
法務局：不動産の所有者が亡くなった（相続の登記をオンライン申請したい方）
6.法務局で申請を行う
必要書類と登記申請書を揃えたら、法務局の窓口または郵送で名義変更の申請を行います。
スムーズに手続きを終えたい場合は、郵送よりも直接法務局の窓口へ出向くほうがよいでしょう。
申請が認められれば「登記完了証」と「登記識別情報通知書」が交付されます。
法務局の窓口または郵送で受け取り、以上で名義変更の手続きは完了です。
登記完了証と登記識別情報通知書は再発行できないため、紛失しないよう注意してください。
なお、名義変更の手続きは最寄りの法務局ではなく、相続した不動産を管轄する法務局で行う必要があります。
相続した不動産の名義変更に必要な書類一覧
相続した不動産の名義変更に必要な書類を以下にまとめました。
なお、取得するものに加えて作成が必要なものもあるため、自身のケースに合わせて準備してください。
遺産分割協議の場合 | 法定相続分の場合 | 遺言書がある場合 | |
| 取得するもの | ・被相続人の戸籍謄本 ・被相続人の除籍謄本 ・被相続人の住民票の除票または戸籍の附票 ・法定相続人の戸籍謄本（抄本） ・法定相続人の印鑑証明書 ・固定資産課税明細書 ・新たに不動産を所有する人の住民票 | ・被相続人の戸籍謄本 ・被相続人の除籍謄本 ・被相続人の住民票の除票または戸籍の附票 ・法定相続人の戸籍謄本（抄本） ・法定相続人の住民票 ・固定資産課税明細書 | ・遺言書 ・被相続人の戸籍謄本 ・被相続人の除籍謄本 ・被相続人の住民票の除票または戸籍の附票 ・新たに不動産を所有する人の戸籍謄本（抄本） ・新たに不動産を所有する人の住民票 ・固定資産課税明細書 |
| 作成するもの | ・登記申請書 ・遺産分割協議書 ・委任状（代理人が申請を行う場合） ・相続関係説明図（戸籍・除籍謄本(抄本)の還付を希望する場合） | ・登記申請書 ・委任状（代理人が申請を行う場合） ・相続関係説明図（戸籍・除籍謄本(抄本)の還付を希望する場合） | ・登記申請書 ・委任状（代理人が申請を行う場合） ・相続関係説明図（戸籍・除籍謄本(抄本)の還付を希望する場合） |
不動産の名義変更にかかる費用・税金
不動産の名義変更を自分で行う場合は「必要書類の取得費用」と「登録免許税」がかかります。
正確な金額は相続のケースによって左右されますが、目安として以下を参考にしてみてください。
| 必要書類の取得費用 | 数千～1万円 |
| 登録免許税 | 不動産の評価額×0.4％の金額 |
不動産の評価額とは、売買価格ではなく固定資産課税台帳に登録された価格を指し、固定資産税の納税通知書でも確認が可能です。
評価額が100万円以下の土地を相続した場合に限り、令和7年3月31日まで登録免許税はかかりません
また、司法書士に名義変更の手続きを依頼した場合は、5～10万円前後の料金が発生します。
必要書類の取得からすべて依頼するのか、申請のみを依頼するのかなど、依頼の内容と相続の状況などによって差がある点に留意しておきましょう。
不動産を相続すると相続税がかかるケースも
不動産を含む相続財産の合計額が基礎控除額（3000万円+600万円×法定相続人の数）を超えると、相続財産に対して「相続税」がかかります。
相続の開始を知った日の翌日から10か月以内に申告が必要で、期限に遅れた場合は加算税や延滞税が加税される点には注意が必要です。
また、相続税の税率は最高55％に上り、相続財産が多ければ多額の税金を納めなければなりません。
事前の対策によって税負担を軽減できる可能性があるため、早めに税理士へ相談することが大切です。
注意！相続した不動産の名義変更は期限がある
冒頭でもお伝えした通り、相続した不動産の名義変更は2024年4月1日に義務化されます。
現時点（2023年11月）では義務も期限もありませんが、2024年4月1日以降は相続によって不動産の取得を知った日から3年以内が名義変更の期限となります。
2024年4月1日より以前に相続した不動産で、名義変更が行われていないものは、相続によって不動産の取得を知った日または2024年4月1日のいずれか遅いほうから3年以内に手続きを終えましょう。
不動産の名義変更をしないとどうなるの？
最後に、不動産の名義変更を行わない場合に考えられるリスクを紹介します。
次の相続が発生して複雑になる
不動産の名義変更を行わずに放置すると、相続人が亡くなってしまい次の相続が発生するケースも少なくありません。
「数次相続」と呼ばれ、相続人が増えて権利関係が複雑になるほか、話し合いがまとまりにくくなる点が懸念されます。
特に不動産は現金のように分けられないため、スムーズに手続きを進めるためにも早く名義変更を行うほうがよいでしょう。
法定相続分を差し押さえられる
他の相続人が借入れの返済を滞納すると、債権者により本人の法定相続分を差し押さえられる可能性があります。
話し合いのもと自分が不動産を引き継いだとしても、名義変更を行わなければ厳密には所有していることになりません。
そのため、他の相続人が借入の返済を滞納した場合は、債権者が相続人の代わりに名義変更を行なって本人の財産として法定相続分を差し押さえることができてしまうのです（代位登記）。
共有持分を売却される
不動産を法定相続分に従って共有名義に変更する場合は、相続人のうち1人が単独で手続きを行えます。
そのため、もし1人の相続人が勝手に手続きを終えて共有持分を売却すると、他の相続人は他人と不動産を共有しなければなりません。
共有持分の売却自体は問題ないものの、十分に話し合ったうえでできるだけ早く名義変更の手続きを行うべきでしょう。
不動産相続のお悩みは税理士法人吉本事務所へ
不動産相続のお悩みは、税理士法人吉本事務所にお任せください。
当事務所には相続専門の税理士が在籍しており、不動産の税務経験や最新知識も活かして、不動産相続にかかわる幅広いご相談に対応しております。
また、当事務所は行政書士や司法書士とも常時連携しているため、名義変更や各種書類の作成など一貫してお任せいただくことも可能です。
| ・相続税はかかるのか ・どれくらいの負担が生じるのか ・相続税を節税する方法はないか ・どのように手続きを進めればよいか |
相続税の申告件数が100件を超える相続のプロが個々の状況に合わせて最善策をご提案いたしますので、不動産相続のお悩みはぜひ一度、税理士法人吉本事務所へお聞かせください。
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まとめ
相続した不動産の名義変更は自分でも行えますが、中には多くの手間がかかるケースもあります。
また、相続財産が多ければ多額の相続税が課される場合もあるため、状況に応じて専門家への相談を検討しましょう。
なお、名義変更を行わずに放置した場合は、さまざまなリスクが生じます。
2024年には手続きの義務化も控えているので、不安な場合はできるだけ早く専門家に相談することをおすすめします。