【小規模宅地等の特例】ケース別の適用の要件や同居の基準、家なき子特例も税理士がわかりやすく解説
小規模宅地等の特例は、相続税を軽減できる代表的な特例の一つで、適用できるかどうかで納税額が大幅に変わる制度です。
本記事では、被相続人（または被相続人と生計を一にしていた親族）が自宅として使っていた土地を相続する場合の適用の要件をわかりやすく解説します。
同居の基準や、同居していない親族が相続する場合の家なき子特例も解説するので、相続税を軽減したい方はぜひお役立てください。
 | ＜この記事の監修者＞ 吉本 貴幸（よしもと たかゆき） 税理士法人吉本事務所 代表社員 税理士・行政書士 1973年生まれ 法学修士。1998年に現在の税理士法人の前身である個人税理士事務所に入所。2021年10月より現職。法人、個人事業のクライアントや相続税、贈与税の申告に関わる一方、税理士法人関連会社の社会保険労務士事務所、行政書士事務所、保険代理店のマネージメントにも携わる。経営に関する総合的な知識のもと、税務申告のみならず、事業運営・起業・法人設立のアドバイスも得意とする。税理士法人関連7サイトの総編集長・監修者として、最新の税務情報発信に務めている。 |
小規模宅地等の特例とは
小規模宅地等の特例とは、主に以下の土地を相続した場合に、土地の評価額を減額（相続税を軽減）できる制度のことです。
| 1.特定事業用宅地等 2.特定居住用宅地等 3.貸付事業用宅地等 |
※本記事では「2.特定居住用宅地等」に限定して解説します。
減額される割合や面積は、土地の種類によって変わります。
被相続人が自宅として使っていた土地（特定居住用宅地等）の場合、330㎡までは評価額を80%減額できます。
なお、土地の面積が330㎡を超えた部分は通常の評価額で計算します。
330㎡を超える土地は特例が使えないわけではないので、ご安心ください。
小規模宅地等の特例を適用するには一定の要件を満たす必要がありますが、相続税を軽減できる代表的な特例の一つです。
小規模宅地等の特例の対象となる土地
被相続人が自宅として使っていた土地、または被相続人と生計を一にしていた親族が自宅として使っていた土地は、小規模宅地等の特例の対象となります。
別荘の土地や子供に貸している土地など、自宅以外の土地は対象になりません。
よって、被相続人（または被相続人と生計を一にしていた親族）が住んでいた土地を相続する場合は、特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例を適用できます。
＜ポイント！＞
「生計を一にする」とは、勤務、修学、療養などの都合により同居していない場合も、生活費、学資金、療養費などの仕送りが常に行われており、実際には同じ家計で生活しているような状態のことです。
小規模宅地等の特例を適用するための要件
特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例を適用するには、配偶者、または一定の要件を満たす親族が相続することが前提条件となります。
以下のケースに分けて、適用するための要件を詳しく解説します。
| 1.配偶者が相続する場合 2.同居親族が相続する場合 3.別居親族が相続する場合（家なき子特例） |
1.配偶者が相続する場合
被相続人が自宅として使っていた土地を配偶者が相続する場合、要件はありません。
被相続人の配偶者であれば、無条件で小規模宅地等の特例を適用できます。
2.同居親族が相続する場合
被相続人と同居していた親族は、以下の要件を満たす場合に小規模宅地等の特例を適用できます。
| ・相続が発生する前から相続税の申告期限まで住み続けること ・相続が発生したときから相続税の申告期限まで所有すること |
たとえ住民票が同じでも、同居の実態がなければ小規模宅地等の特例は適用できません。
もし税務署に調べられた場合は必ずバレるため、正確に申告しましょう。
＜ポイント！＞
以下のようなケースは、同居と認められます。
| ・単身赴任で一時的に別居していた ・被相続人が老人ホームに入居していた※別途要件あり ・区分登記されていない二世帯住宅に住んでいた など |
3.別居親族が相続する場合（家なき子特例）
被相続人と同居していない親族でも、以下の要件を満たす場合は小規模宅地等の特例を適用できます。
| ・被相続人に配偶者・同居の相続人がいない ・3年以内に自分の持ち家に住んでいない ・相続する家を過去に所有したことがない ・相続する家を10か月間は所有し続ける |
家なき子特例と呼ばれるケースで、被相続人が一人暮らしをしていて、相続人が賃貸物件に3年以上住んでいる場合は適用できる可能性が高いと言えます。
以前は持ち家がある状態でも家なき子特例を適用できる方法がありましたが、平成30年の税制改正によって制度が厳格化され、現在は通用しなくなりました。
家なき子特例を詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
小規模宅地等の特例「家なき子特例」を税理士が解説
小規模宅地等の特例を適用する方法
小規模宅地等の特例を適用するためには、相続税の申告が必要となります。
相続税の申告期限は、被相続人が死亡した日の翌日から10か月以内です。
小規模宅地等の特例を適用できる方は、必要書類を揃えて期限内に申告できるよう準備を進めましょう。
添付書類（適用するために必要な書類）
小規模宅地等の特例を適用するために必要な書類は、主に以下が挙げられます。
| ▼共通 ・被相続人の戸籍謄本または法定相続情報一覧図 ・遺言書または遺産分割協議書 ・相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に押印したもの） |
| ▼別居親族が相続する場合（家なき子特例） ・相続人の戸籍の附表 ・賃貸契約書 など |
| ▼被相続人が老人ホームに入居していた場合 ・被相続人の戸籍の附票 ・介護保険の被保険者証または要介護認定証 ・老人ホームへの入居時の契約書 など |
ケースによって異なるため、詳しく知りたい方は国税庁のホームページをご確認ください。
国税庁：相続税の申告の際に提出していただく主な書類
小規模宅地等の特例を適用するときの注意点
小規模宅地等の特例を適用するときは、以下3点に注意しましょう。
| ・相続税の申告をしなければ適用できない ・相続税の申告期限前に土地を売却すると適用できない ・相続時精算課税により取得した土地には適用できない |
相続税の申告をしなければ適用できない
先述の通り、小規模宅地等の特例を適用するためには、相続税の申告が必要となります。
通常、相続税がかからない場合は申告も不要ですが、小規模宅地等の特例を適用するときは相続税がかかる場合もかからない場合も申告しなければなりません。
特に小規模宅地等の特例を適用したことで相続税が0円になったケースでは、申告も不要と勘違いしないように注意しましょう。
相続税の申告期限前に土地を売却すると適用できない
配偶者以外の親族が相続する場合は、相続税の申告期限まで所有していることが要件として含まれます。
よって、相続税の申告期限前に土地を売却すると、要件を満たせず、小規模宅地等の特例が適用できなくなる点にも注意しましょう。
相続税がかかる場合は納税資金に困らないよう、生前から対策しておくことも必要です。
相続時精算課税により取得した土地には適用できない
相続時精算課税制度とは、18歳以上の子または孫が、60歳以上の父母または祖父母から財産の贈与を受けた場合に、年110万円＋2,500万円までは贈与税が非課税になる制度です。
この制度を使って生前に贈与を受けた土地には、小規模宅地等の特例が適用できません。
将来的に土地を相続する場合は、どのような選択が最善か、税理士に相談しながら検討することをおすすめします。
【Q&A】小規模宅地等の特例に関するよくある質問
ここからは、小規模宅地等の特例に関するよくある質問にお答えします。
小規模宅地等の特例の同居はいつから？
小規模宅地等の特例の同居に、いつからという期間の条件はありません。
たとえば、相続が発生する1週間前から同居し始めた場合でも、同居の実態があれば認められます。
ただし、相続税の申告期限までは住み続けるかつ所有し続ける必要があります。
小規模宅地等の特例は同居していない場合も適用できる？
小規模宅地等の特例は、被相続人と同居していない場合も適用できる可能性があります（家なき子特例）。
適用の要件は、以下の通りです。
| ・被相続人に配偶者・同居の相続人がいない ・3年以内に自分の持ち家に住んでいない ・相続する家を過去に所有したことがない ・相続する家を10か月間は所有し続ける |
家なき子特例を詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
小規模宅地等の特例「家なき子特例」を税理士が解説
被相続人が老人ホームに入居していた場合も適用できる？
被相続人が老人ホームに入居していた場合、入居前に住んでいた土地であれば小規模宅地等の特例を適用できます。
ただし、以下の要件を満たす場合に限られます。
| ・被相続人が死亡する直前に要介護認定等を受けていたこと ・入居していた施設が老人福祉法等に規定する老人ホームであること ・老人ホームの入居後に自宅を貸していないこと（子供に無償で貸す場合も含む） |
小規模宅地等の特例はマンションにも適用できる？
小規模宅地等の特例は、マンションを相続する場合にも適用できます。
ただし、分譲マンションでは敷地権の共有持分が対象となり、戸建てと比べて特例の適用による節税効果は小さくなる場合があります。
なお、分譲マンションの場合でも330㎡までは評価額が80%減額できます。
相続税対策のご相談は税理士法人吉本事務所へ
・小規模宅地等の特例を使いたい
・相続税を1円でも減らしたい
・最も効果的な相続税対策を提案してほしい
・相続税の申告まで税理士に頼みたい
など、相続税のお悩みは税理士法人吉本事務所へご相談ください！
当事務所には相続専門の税理士が在籍し、長年の経験と最新の知識を活かして相続税全般のご依頼をお受けしております。
相続税対策を強みとし、相続税がかかる場合は申告まで一貫してサポートいたします。
相続発生前でも、お客様の不安を解消できるように私どもが丁寧にお応えいたしますので、どうぞご安心ください。
また、同じオフィスに行政書士が在籍しており、司法書士や弁護士とも常に連携しているため、相続の手続きやお悩みに幅広く対応可能です。
相続税のお見積りは無料でお受けしているので、まずは当事務所までお気軽にお問い合わせください。
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まとめ
被相続人（または被相続人と生計を一にしていた親族）が自宅として使っていた土地を相続する場合、一定の要件を満たせば小規模宅地等の特例を適用できるため、330㎡までは評価額を80%減額できます。
なお、被相続人の配偶者が相続する場合は、無条件で特例を適用できます。
ただし、いずれの場合も相続税の申告が必要となるため、早いうちに税理士へ相談し準備を進めましょう。