マンションの相続ではどれくらいの相続税がかかるのかと、不安に感じている方も多いのではないでしょうか。
相続税は、マンションの相続税評価額を含めた遺産総額を基準に計算します。
本記事では、マンションの相続税評価額の計算方法を解説します。
相続税がかからないケースや効果的な相続税対策も解説するので、相続税を節税したい方もぜひ参考にしてください。

＜この記事の監修者＞ 吉本 貴幸（よしもと たかゆき） 税理士法人吉本事務所 代表社員 税理士・行政書士 大学卒業後、1998年に現在の税理士法人の前身である個人税理士事務所に入所。2021年10月より現職。法人、個人事業のクライアントや相続税、贈与税の申告に関わる一方、税理士法人関連会社の社会保険労務士事務所、行政書士事務所、保険代理店のマネージメントにも携わる。経営に関する総合的な知識のもと、税務申告のみならず、事業運営・起業・法人設立のアドバイスも得意とする。税理士法人関連7サイトの総編集長・監修者として、最新の税務情報発信に務めている。

マンションの相続税だけを計算することはできない

相続税は、相続税の対象となる財産の総額を基準に計算するため、マンションの相続税だけを計算することはできません。
たとえば、マンション以外に現金や有価証券がある場合、先にこれらの総額（遺産総額）を計算してから相続税を計算します。
なお、前提としてマンションを含めた遺産総額を計算するには、マンションの価値を示す相続税評価額の計算が必要です。
相続税評価額の計算方法は、次章で解説します。

マンションに相続税がかからないケース

相続税は、必ずしもかかる税金ではなく、遺産総額が基礎控除額を超える場合にかかります。
よって、マンションを含めた遺産総額が基礎控除額を下回れば、相続税はかかりません。
基礎控除額とは、遺産総額から差し引ける控除額のことで、法定相続人の数で金額が変わります。

法定相続人の数	基礎控除額
1人	3,600万円
2人	4,200万円
3人	4,800万円
4人	5,400万円
5人	6,000万円

詳しくは、以下の記事で解説しています。
相続税の基礎控除を税理士が詳しく解説

マンションの相続税評価額を計算する方法

マンションの相続税評価額は、建物部分（区分所有権）と土地部分（敷地利用権）に分けて計算します。
なお、令和6年1月1日より新ルールが適用され、それぞれの相続税評価額を「区分所有補正率」で補正をすることになりました。

以下の順に解説します。

1.マンションの建物部分の計算方法 2.マンションの土地部分の計算方法 3.区分所有補正率の計算方法

マンションの建物部分の計算方法

マンションの建物部分の相続税評価額は、以下の方法で計算します。

区分所有権の価額×区分所有補正率＝建物部分の相続税評価額

区分所有権の価額は、固定資産税評価額と同じ金額のため、固定資産税の課税明細書を確認しましょう。
仮に、課税明細書の価格または評価額の欄に3,000万円と記載されていれば、区分所有権の価額は3,000万円です。

マンションの土地部分の計算方法

マンションの土地部分の相続税評価額は、以下の方法で計算します。

敷地利用権の価額×区分所有補正率＝土地部分の相続税評価額

敷地利用権の価額は、以下の方法で求めましょう。

路線価を基準とした1㎡あたりの価額×マンションの敷地全体の面積×敷地権の割合＝敷地利用権の価額

路線価とは、道路に面する土地の1㎡あたりの評価額のことで、路線価が定められていない地域は評価倍率を用いて計算します。

固定資産税評価額×評価倍率＝敷地利用権の価額

路線価と評価倍率は、国税庁の財産評価基準書で確認しましょう。

なお、土地の状況によって相続税評価額を減額できる場合があり、減額できれば相続税を節税できます。
自力で減額できる要素を見落とさずに計算することは難しいため、相続専門の税理士に相談することが重要です。

区分所有補正率の計算方法

区分所有権の価額と敷地利用権の価額を計算できたら、以下の順に区分所有補正率を求めます。

1.評価乖離率 2.評価水準 3.区分所有補正率

計算方法が複雑なため、実際の計算では国税庁の計算明細書を使用するとよいでしょう。

なお、相続税の計算方法や不動産を相続する際の注意点は、以下の記事で解説しています。
不動産にかかる相続税を税理士が詳しく解説

評価額の新ルールが適用されないマンション

先述の通り、令和6年1月1日より新ルールが適用され、マンションの相続税評価額を市場価格に相当する金額まで引き上げるために、一定の補正をする必要があります。
ただし、以下のようなマンションでは、新ルールが適用されないものもあるため、詳しくは相続専門の税理士に確認しましょう。

・事業用のテナント物件 ・一棟所有の賃貸マンション ・地階を除く総階数が2以下 ・二世帯住宅 ・たな卸商品等

賃貸マンションは評価額の計算方法が異なる

被相続人が賃貸マンションを所有していた場合、相続税評価額の計算が異なります。
入居者の権利を差し引いて計算するため、相続税評価額が下がる仕組みです。
具体的には、以下のように計算します。

※自用の場合の相続税評価額＝先述の計算方法で求めた評価額

▼マンションを一室所有し、賃貸していた場合

建物部分の計算方法	自用の場合の相続税評価額×（1－借家権割合30％）
土地部分の計算方法	自用の場合の相続税評価額×（1－借地権割合×借家権割合30％）

▼マンションを一棟所有し、賃貸していた場合

建物部分の計算方法	自用の場合の相続税評価額×（1－借家権割合30％×賃貸割合）
土地部分の計算方法	自用の場合の相続税評価額×（1－借地権割合×借家権割合30％×賃貸割合）

借家権割合は一律で30％と定められていますが、借地権割合は国税庁の財産評価基準書で確認が必要です。

相続発生前なら賃貸マンションで節税できる

相続発生前なら、賃貸マンションを活用することで相続税を節税できる場合があります。
1億円の現金を相続すると額面に対して相続税がかかる一方、1億円の賃貸マンションは1億円の現金よりも相続税評価額が下がるためです。
相続税は、遺産総額を基準に計算するため、相続財産が減ると同時に税額も下がります。

また、小規模宅地等の特例を適用すればさらに節税できるため、相続発生前の相続税対策は早めに相続専門の税理士へ相談することをおすすめします。

マンションの相続税対策に効果的な特例・控除

マンションの相続税対策として、以下のような特例・控除の活用も検討しましょう。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、以下のような土地を相続した場合に、評価額を最高400㎡の80％まで減額できる制度のことです。

・被相続人が事業をしていた土地 ・被相続人が住んでいた土地 ・被相続人が賃貸していた土地　など

細かい要件が定められているため、適用できるかどうかは担当の税理士に確認しましょう。

配偶者の税額軽減

配偶者の税額の軽減とは、被相続人の配偶者は相続した遺産が1億6000万円（または法定相続分）までであれば相続税がかからない制度のことです。
なお、相続税がかからなくても、制度を適用する要件として相続税の申告をする必要があります。

その他の特例・控除は、以下の記事で解説しています。
不動産にかかる相続税を税理士が詳しく解説

マンションを相続する際に必要な手続き

マンションを相続する際は、以下の流れで手続きを進めましょう。

1.遺言書を確認する 2.相続人・相続財産を調査する 3.遺産分割協議をする 4.マンションの名義変更をする 5.相続税の申告・納付をする

1.遺言書を確認する

原則として、遺言書があれば遺言に従って遺産分割をします。
公正証書遺言または法務局に保管されている自筆証書遺言以外の遺言書は、裁判所で検認の手続きが必要です。

2.相続人・相続財産を調査する

相続の手続きを正確に進めるために、相続人・相続財産を調査します。
相続人は被相続人の出生から死亡までの戸籍で確認できますが、相続財産が多い場合や財産を把握できていない場合は専門家への依頼も検討しましょう。

3.遺産分割協議をする

遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議をし、遺産分割協議書を作成します。
マンションを含む不動産は均等に分けにくいため、最適な分割方法を話し合いましょう。

現物分割	不動産は配偶者に、現金は子どもに、と現物の財産を分割する方法
換価分割	不動産を売却して得た現金を相続人全員で分割する方法
代償分割	相続人の1人が不動産を取得し、他の相続人に現金を支払う方法

4.マンションの名義変更をする

マンションを相続した相続人は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に法務局で名義変更（相続登記）の手続きをしましょう。
名義変更の手続きには登録免許税という税金がかかるほか、司法書士へ手続きを依頼した場合は報酬として10万円ほどの費用がかかります。

名義変更の手続きの方法は、以下の記事で解説しています。
相続した不動産の名義変更を自分で行う方法を解説

5.相続税の申告・納付をする

相続税がかかる場合は、被相続人が死亡した日の翌日から10か月以内に申告・納付をします。
マンションの相続税評価額を正確に計算し、公平に遺産を分け、相続税を節税するためにも、早い段階で相続専門の税理士に相談することをおすすめします。

マンションの相続のご相談は税理士法人吉本事務所へ

マンションを含む相続のご相談は、税理士法人吉本事務所へお問い合わせください。
当事務所の相続専門の税理士は100件を超える申告を担当しており、土地の適正な評価はもちろん、長年の経験を活かした相続税対策にも自信をもっております。
また、相続税は同じ財産でも分割方法によって税額が変わるため、次の相続を考慮し、将来的な税負担も踏まえて対策することが大切です。
私どもは相続の専門家として以下のようなご相談に対応しておりますので、些細なことでもまずはお気軽にご相談ください。

・相続税がかかるかどうか ・かかる場合はどれくらいの額になるのか ・相続税の負担を軽減するにはどうしたらよいか ・相続の手続きはどのように進めればよいか ・相続税の申告まですべて任せたい ・相続税の税務調査に不安がある ・相続税を現金で納付するのが難しい

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まとめ

マンションの相続税は、マンションの相続税評価額を含めた遺産総額を基準に計算します。
なお、令和6年1月1日より新ルールが適用され、従来の相続税評価額に区分所有補正率を用いて補正をすることになりました。
相続税評価額の計算を誤ると相続税額にも影響するため、マンションを相続する際は相続専門の税理士への依頼を検討してください。