お知らせ税理士コラム相続税・贈与税新着情報 2026/01/28

【税理士が解説】家の相続税はいくらかかる？かからないケースや評価額の計算方法、節税できる特例

家は高額な財産の一つであるため、親名義の家を相続することになったとき、相続税の負担が大きくなるのではと心配されがちです。
実際には、家を相続したからといって必ずしも相続税がかかるわけではありません。

本記事では、家の相続で相続税がかかるケース・かからないケースや、評価額の計算方法を中心に解説します。
また、相続税を節税できる特例・控除制度や注意点も解説するので、これから家を相続する方や、生前に対策しておきたい方もぜひお役立てください。

親名義の家を相続したら相続税がかかる場合がある

親名義の家は相続税の対象になりますが、相続したからといって必ずしも相続税がかかるわけではありません。
相続税がかかるかどうかは、家を含めた相続財産の合計額が基礎控除額を超えるかどうかで判断するためです。

よって、2,500万円の家に相続税はかかるか、5,000万円の家の相続税はいくらか、などと個別に計算することはできません。

ここからは、家の相続で相続税がかかるケースとかからないケースを解説します。

家の相続で相続税がかかるケース

親名義の家を相続した場合、家を含めた相続財産の合計額が基礎控除額を超えるケースでは、超えた金額に対して相続税がかかります。

相続税の基礎控除額は、以下で計算します。

3,000万円＋600万円×法定相続人の数＝相続税の基礎控除額

たとえば、法定相続人が2人の場合、基礎控除額は4,200万円です。
親名義の家の評価額が4,000万円で、さらに預貯金が1,000万円あったとすると、相続財産の合計額は5,000万円になります。

この場合、相続財産の合計額が基礎控除額を上回るため、800万円に対して相続税がかかります。

5,000万円－4,200万円＝800万円

なお、家の評価額は購入金額や売却金額ではない点に注意しましょう。
相続税評価額の計算が必要となるため、詳しくは後で解説します。

家の相続で相続税がかからないケース

一方で、親名義の家を相続しても、家を含めた相続財産の合計額が基礎控除額を超えないケースでは相続税はかかりません。

先述の例と同じく、法定相続人が2人で基礎控除額が4,200万円とします。
親名義の家の評価額が2,500万円の場合、さらに預貯金が1,000万円あったとしても、相続財産の合計額は3,500万円になります。

この場合、相続財産の合計額は基礎控除額を下回るため、相続税はかかりません。

また、相続税がかかるケースでも、以下に当てはまる場合は相続税が0円になる可能性があります。

・小規模宅地等の特例を適用できる
・配偶者の税額軽減（配偶者控除）を適用できる

一定の要件を満たす必要があるため、詳しくは後で解説します。

家の相続税評価額を計算する方法

家の評価額は、建物と土地に分けて計算する必要があります。

なお、ここでは一軒家の評価額の計算方法を解説するため、マンションの評価額の計算方法を知りたい方は、以下の記事をご参照ください。

マンションの相続税評価額の計算方法を税理士が解説

※評価額の正確な計算は、税理士に依頼することをおすすめします。

建物の評価額

建物の評価額は、固定資産税評価額と同じです。
固定資産税の課税明細書で確認できるため、特別な計算は必要ありません。

課税明細書は、毎年4～6月頃に市区町村から届く固定資産税の納税通知書に同封されています。
たとえば、課税明細書の価格または評価額の欄に3,000万円と記載されていれば、建物の評価額は3,000万円です。

固定資産税評価額×1.0＝家屋の評価額

土地の評価額

土地の評価額の計算方法は路線価方式と倍率方式の2種類があり、どちらかの方法で計算します。
土地が所在する地域に路線価が設定されているかどうかで、計算方法が決まります。

▼路線価方式

路線価（道路に面する土地の1㎡あたりの評価額）が定められている地域の計算方法
路線価×各種補正率×面積＝評価額

▼倍率方式

路線価が定められていない地域の計算方法
固定資産税評価額×倍率＝評価額

路線価や倍率は、国税庁の財産評価基準書で誰でも確認できます。
国税庁：財産評価基準書

なお、路線価方式を使って計算する場合は、土地の形状や立地条件によって調整が必要（各種補正率）となるため、正確な計算は税理士に相談しましょう。
計算方法や補正の有無によって、土地の評価額が大きく変わる場合があるためです。

家を相続したときの相続税を計算する方法

家を相続した場合、1～5の順に相続税を計算します。
冒頭でもお伝えした通り、相続税は相続財産の合計額を基準に計算するため、家にかかる相続税だけを個別に計算することはできません。

なお、相続税がかかるかどうかは1～3の段階で判断できるため、一緒に確認していきましょう。

1.遺産総額を計算する
2.基礎控除額を計算する
3.遺産総額から基礎控除額を差し引く
4.相続税の総額を計算する
5.各相続人の相続税額を計算する

1.遺産総額を計算する

まずは、家を含めて相続税の対象となる財産の合計額を計算します。

相続税の対象となる財産の合計額－亡くなられた人の債務や葬式費用＝遺産総額

金額が明確にわかるものから集計すると進めやすいでしょう。
相続税の対象となる財産は、以下の通りです。

・亡くなられた人が所有していた財産
→金銭に見積もることができる経済的価値のあるすべてのもの
・みなし相続財産
→生命保険金や死亡退職金のうち非課税枠（500万円×法定相続人の数）を超えた金額
・相続時精算課税の適用を受けた贈与財産
・相続開始前3～7年以内の贈与財産

なお、家以外の財産も評価額の計算が必要です。
計算方法が知りたい方は、以下の記事もお役立てください。

株の相続税評価額の計算方法を税理士が解説
 投資信託の相続税評価額の計算方法を税理士が解説
 借地権の相続税評価額の計算方法を税理士が解説
 金の相続税評価額の計算方法を税理士が解説

2.基礎控除額を計算する

次に、基礎控除額を計算します。
基礎控除額とは、遺産総額から差し引ける金額のことで、言い換えれば「ここまでは相続税がかかりませんよ」という非課税のラインとなります。

基礎控除額の計算方法は、以下の通りです。

3,000万円＋600万円×法定相続人の数＝基礎控除額

基礎控除額は、実際に相続する人の数ではなく法定相続人の数で計算します。

相続税の基礎控除について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
相続税の基礎控除を税理士がわかりやすく解説

3.遺産総額から基礎控除額を差し引く

次に、遺産総額から基礎控除額を差し引きましょう。

遺産総額－基礎控除額＝課税遺産総額

相続税は課税遺産総額に対してかかるため、ここが0円またはマイナスになれば、家を相続しても相続税はかかりません。
もし課税遺産総額がプラスになった場合は、次に進んでください。

遺産総額が基礎控除額ギリギリのときは、申告したほうがよいケースもあります。
不安な場合は、税理士に相談することをおすすめします。

4.相続税の総額を計算する

3の課税遺産総額を法定相続分で分けて、相続税の総額を計算します。
相続全体にかかる税金を公平に決めるため、実際の分け方では計算しません。

法定相続分は、以下の通りです。

配偶者と子どもが相続人のケース	配偶者2分の1 子ども（2人以上の場合は全員で）2分の1
配偶者と父母または祖父母が相続人のケース	配偶者3分の2 父母または祖父母（全員で）3分の1
配偶者と兄弟姉妹が相続人のケース	配偶者4分の3 兄弟姉妹（全員で）4分の1

たとえば、課税遺産総額が4,000万円で、法定相続人が子ども2人とします。
配偶者がいない場合はすべての財産を子ども2人で分けることになるため、法定相続分で分けると1人あたり2,000万円です。

子ども1人あたり：4,000万円×2分の1＝2,000万円

相続人ごとの法定相続分に、以下の税率を当てはめて控除額を差し引くと、仮の税額は1人あたり250万円になります。

子ども1人あたり：2,000万円×15%－50万円＝250万円

▼相続税の税率

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10%	ー
3,000万円以下	15%	50万円
5,000万円以下	20%	200万円
1億円以下	30%	700万円
2億円以下	40%	1,700万円
3億円以下	45%	2,700万円
6億円以下	50%	4,200万円
6億円超	55%	7,200万円

相続人ごとの仮の税額を合計すると、相続税の総額は500万円（250万円＋250万円＝500万円）になります。

5.各相続人の相続税額を計算する

最後に、4の相続税の総額を実際の分け方で分けて、最終的に誰がいくら払うかを計算しましょう。

相続税の総額×実際の相続の割合＝各相続人の相続税額

なお、相続税の特例や控除を適用することで相続税を節税できる場合があります。
最終的な計算や判断などは、税理士に相談しましょう。

家の相続税を節税できる特例・控除制度

家の相続税を節税できる特例や控除は、主に以下があります。
ここからは、代表的な制度を解説します。

小規模宅地等の特例

親が自宅として使っていた土地を相続する場合、小規模宅地等の特例を適用できる可能性があります。
小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たせば亡くなられた人が住んでいた土地の330㎡までは評価額を80%減額できる制度です。
原則として、亡くなられた人と同居していることが主な要件ですが、同居していなくても適用できる場合があります（家なき子特例）。

小規模宅地等の特例について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
小規模宅地等の特例を税理士がわかりやすく解説

また、家なき子特例は以下の記事で解説しています。
家なき子特例を税理士がわかりやすく解説

配偶者の税額軽減（配偶者控除）

亡くなられた人の配偶者が財産を相続する場合、配偶者の税額軽減を適用すれば、1億6,000万円または法定相続分のどちらか多い金額までであれば相続税がかかりません。
なお、内縁関係は法律上の配偶者に該当しないため、この特例は適用できません。

配偶者の税額軽減を適用するための要件は、以下の通りです。

・法律上の配偶者であること
・相続税の申告期限までに遺産分割を行うこと
・税務署に相続税の申告を行うこと

配偶者の税額軽減について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
配偶者の税額軽減（配偶者控除）を税理士がわかりやすく解説

配偶者居住権

配偶者居住権とは、残された配偶者が今まで住んでいた家に無償で住み続けられる権利のことです。
配偶者の住宅と生活費の確保を両立するために、令和2年4月1日から認められました。
具体的には、子どもに自宅の所有権を、配偶者に自宅の居住権を、と分けて相続することができます。

また、相続税の節税対策としても有効な場合があるため、わからないことがあれば税理士に相談しましょう。

家の相続でトラブルを防ぐための3つの注意点

家の相続では、想定外のトラブルが起こる場合があります。
残された家族が安心して相続するためにも、以下3点に注意しましょう。

家の共有名義は避ける

不動産は分割しにくいため、実家を兄弟姉妹の共有名義で相続するケースがあります。
共有名義にしてしまうと、家の売却や賃貸、建て替えをするときに共有者全員の同意が必要となります。
将来的に意見が合わなくなると、家をどうするか決められず、トラブルに発展するケースも少なくありません。

将来の紛争を防ぐためにも、誰か1人が単独で相続する、または共有を避ける分け方を検討しましょう。

生前に家族で話し合い、誰が相続するか、希望や意見を具体的に伝えて家族全員が納得して相続できるように準備しておくことが大切です。

相続に向けた家族会議の進め方を知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
家族会議の進め方や注意点を税理士が解説

遺産分割の公平性を保つ

不動産は分割しにくいという点で、相続財産が自宅しかない、または相続財産の大半を不動産が占めるようなケースでは、相続人の間で不公平感が生じやすくなります。

よって、自宅を相続しない人を生命保険金の受取人に指定したり、事前に不動産を売却して現金化したりなど、遺産分割の公平性を保てるように対策を考えておきましょう。

遺言書を作成する方法も有効な対策となるため、詳しくは税理士をはじめとする専門家に相談することをおすすめします。

納税資金を確保しておく

相続税がかかる場合、原則として現金一括で納付しなければなりません。
不動産中心の相続では、手元に現金がなく、相続税を支払えずに困るケースがあります。

最終的には不動産を売却せざるを得ない可能性もあるため、生前から預貯金を確保しておく、または生命保険金を活用するなど、納税資金をあらかじめ準備しておきましょう。
節税だけでなく、納税資金の対策も必要です。

【Q&A】家の相続に関するよくある質問

最後に、家の相続に関するよくある質問にお答えします。

家を生前贈与すると相続税対策になる？

今後、家の価値が上がりそうな場合は、相続時精算課税制度を適用して生前贈与すれば相続税を節税できる場合があります。
ただし、生前贈与が必ずしも相続税対策になるとは限りません。

贈与税や将来の相続への影響も考慮する必要があるため、相続と生前贈与のどちらが有利かは、税理士に相談して具体的なアドバイスをもらいましょう。

詳しく知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
不動産を活用した相続税対策を税理士が解説

4,000万円の家を相続したら相続税はいくら？

家にかかる相続税のみを個別に計算することはできません。
相続税がかかるかどうかは、相続財産の合計額で決まるため、4,000万円の家を相続しても、相続財産の合計額が基礎控除額を下回る場合、相続税はかかりません。

まずは、家を含めた相続財産の合計額と基礎控除額を計算し、相続税がかかるかどうかを判断しましょう。
なお、相続財産が多い場合や評価額の計算が難しい場合は、税理士に相談することをおすすめします。

相続した家に住み続ける場合も相続税はかかる？

亡くなられた人と同居しており、相続した家に住み続ける場合でも、相続財産の合計額が基礎控除額を上回れば相続税はかかります。
ただし、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減（配偶者控除）を適用すれば、最終的に相続税がかからないケースもあります。

相続税がかかりそうな場合や判断に悩む場合は、早いうちに税理士へ相談すると安心です。

家の相続や相続税対策は税理士法人吉本事務所へ

・相続税がかかるかどうか
・かかる場合はどれくらいの額になるのか
・相続税の負担を軽減するにはどうしたらよいか
・相続の手続きはどのように進めればよいか
・相続税の申告まですべて任せたい
・相続税の税務調査に不安がある
・相続税を現金で納付するのが難しい

など、家の相続や相続税対策に関するお困りごとは、税理士法人吉本事務所へご相談ください！

当事務所には相続専門の税理士が在籍し、長年の経験と最新の知識を活かして相続税全般のご依頼をお受けしております。
相続税対策はもちろん、遺言書の作成、生前対策など、お客様のご状況やご希望に応じて私どもが最善策をご提案いたしますので、どうぞご安心ください。
相続税がかかる場合は、申告まで一貫してサポートいたします。

また、同じオフィスに行政書士が在籍しており、司法書士や弁護士とも常に連携しているため、相続の手続きやお悩みに幅広く対応可能です。

相続税のお見積りは無料でお受けしているので、まずは当事務所までお気軽にお問い合わせください。

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まとめ

相続税がかかるかどうかは、家を含めた相続財産の合計額が基礎控除額を超えるかどうかで判断します。
基礎控除額を下回れば相続税はかからず、仮に超えた場合でも、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減を適用することで、相続税がかからない可能性があります。

一方で、土地の評価や、特例や控除の適用判断、遺産分割の進め方には専門的な知識が必要です。
家族間のトラブルや納税資金不足を防ぐためにも、相続税がかかると予想される場合は早いうちに税理士へ相談し、適切な相続対策を進めましょう。

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